Il DL Rilancio pubblicato sul Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 128 del 19/5/2020 ed entrato in vigore il 20 maggio 2020, contiene diverse norme di interesse per le Cooperative di abitanti.
Eccone una prima sintesi di Gruppo di Lavoro “Normativo” di Confcooperative Habitat, in attesa delle disposizioni attuative.
Incremento del Fondo per il sostegno alla locazione (Art. 29)
Il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione di cui all’art. 11 della legge 9-12-1998, n. 431 viene incrementato di ulteriori 140 milioni di euro per l’anno 2020, con la finalità di mitigare gli effetti economici derivanti dall’epidemia da Covid-19.
Nel merito, si intende proporre l’estensione dell’accesso al Fondo anche a favore dei soci assegnatari in godimento delle cooperative di abitazione a proprietà indivisa nonché dei soci locatari da parte delle cooperative edilizie per gli alloggi destinati alla locazione, tenuto conto che nelle Regioni si sono verificate interpretazioni diverse. Inoltre, i relativi contributi di sostegno potrebbero essere accordati direttamente alle cooperative interessate a fronte degli investimenti di natura sociale effettuati.
Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici (Art. 119)
Interventi ammessi al Superbonus del 110%
Sono quelli così detti “trainanti” o “pesanti”, cioè Cappotto termico con spesa massima detraibile di 60 mila euro, che viene moltiplicata per il numero delle unità immobiliari nel caso di condominio; Impianti di riscaldamento e raffrescamento ad alta efficienza energetica con spesa detraibile di 30 mila euro, sempre moltiplicata per il numero delle unità immobiliari nel caso di condominio; Installazione di caldaie ad alta efficienza nelle unità immobiliari indipendenti adibite ad abitazione principale del contribuente con spesa massima di 30 mila euro. Se si realizzano contestualmente più interventi di quelli indicati, la spesa detraibile si cumula.
Tutti gli altri interventi di efficientamento energetico, come ad esempio la sostituzione degli infissi, fruiscono dell’aliquota più elevata del 110% qualora siano realizzati insieme ad almeno uno degli interventi c.d. “trainanti”, altrimenti conservano l’aliquota già stabilita in precedenza.
La condizione per accedere al beneficio è il miglioramento di due classi energetiche dell’immobile ovvero anche di una sola classe se ciò costituisce il massimo possibile.
Il superbonus del 110% si applica anche all’installazione di pannelli fotovoltaici e delle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici, qualora realizzati con almeno uno degli interventi “pesanti”.
Si valuta positivamente l’intento di superare interventi “leggeri” che finora sono stati quelli largamente prevalenti, per favorire lavori strutturali che generano realmente l’incremento delle prestazioni energetiche degli edifici.
Tra gli interventi ammessi al Superbonus rientrano anche quelli di adeguamento sismico (Sisma bonus) con elevazione quindi dell’aliquota al 110%, esclusa soltanto la fascia sismica 4.
Dai dati dell’Istat e del Cresme, si desume che il Sima bonus non ha prodotto finora alcun risultato significativo a causa del pressoché totale mancato accesso dei destinatari ai benefici per una serie di fattori tra cui: la prevalenza di soggetti incapienti, l’alta percentuale di persone anziane, lo stato di abbandono delle aree interne svantaggiate e la migrazione dei giovani da tali contesti territoriali. Pertanto, riteniamo che la sola elevazione dell’aliquota, in quanto non sostenuta da altre misure di accompagnamento, non potrà determinare effetti rilevanti.
Da ciò deriva la necessità di un cambio di paradigma che faccia leva sulle risorse umane e territoriali locali, per mettere in rete i soggetti dal basso e così valorizzare le comunità delle aree interne svantaggiate d’Italia, con nuovi strumenti normativi e amministrativi di supporto.
Periodo di vigenza del Superbonus del 110%
Il Superbonus potrà essere utilizzato per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
Tale aspetto costituisce la maggiore criticità della misura, in quanto le attuali procedure amministrative in edilizia e le norme tecniche urbanistiche sono lunghe e farraginose soprattutto per gli interventi strutturali e di rigenerazione urbana. L’attuale meccanismo di proroghe annuali con le leggi di bilancio non consente lo sviluppo di progetti di investimento e ridimensiona l’entità degli interventi e l’efficacia stessa della misura.
Per tali motivi, sarebbe auspicabile estendere l’operatività della misura almeno di un ulteriore anno, cioè al 31 dicembre 2022.
Soggetti beneficiari del Superbonus
Possono fruire del Superbonus soltanto:
a) i Condomìni;
b) le persone fisiche;
c) gli ex IACP;
d) le cooperative di abitazione a proprietà indivisa.
Il ristretto ambito dei soggetti beneficiari rappresenta un altro rilevante limite del Superbonus, in quanto sono esclusi le società e tutti gli operatori in forma d’impresa, che soli potrebbero imprimere una reale accelerazione ai processi su larga scala di riqualificazione ambientale ed energetica e di adeguamento sismico del patrimonio immobiliare esistente che versa in condizioni spesso di degrado ed obsolescenza.
Inoltre, non sono inclusi tra i beneficiari nemmeno le cooperative di abitazione per gli interventi destinati alla locazione. Ciò risulta palesemente immotivato, tenuto conto che si tratta di interventi di edilizia residenziale sociale, come stabilito dal decreto ministeriale MIT del 18 aprile 2008 sull’alloggio sociale. Peraltro, non sussiste alcuna reale differenza sotto il profilo sostanziale, tra il canone di godimento dei soci delle cooperative edilizie a proprietà indivisa e il canone di locazione dei soci delle cooperative di abitazione.
Per questo, si intende proporre una specifica modifica che permetta anche a tali cooperative di poter fruire dell’aliquota più elevata per l’effettuazione degli interventi.
Detrazione fiscale diretta, sconto in fattura e cessione del credito (Art. 119 – 121)
E’ la novità principale del Superbonus che, in luogo della detrazione diretta da Irpef con recupero con quote di eguale ammontare in cinque anni anziché in dieci anni, consente di optare:
a) per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino ad un importo massimo del corrispettivo, che viene anticipato dal fornitore degli interventi, il quale potrà recuperarlo come credito d’imposta cedibile eventualmente ad altri soggetti, comprese le banche ed altri intermediari finanziari;
b) per la trasformazione dell’importo in credito d’imposta, con facoltà di cessione ad altri soggetti, sempre comprese banche ed altri intermediari finanziari.
L’opzione per lo sconto o la cessione del credito è ora consentita praticamente per tutti gli interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento sismico e vi rientrano anche gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e il recupero e restauro delle facciate.
I crediti d’imposta possono essere usati anche in compensazione di imposte e contributi previdenziali sulla base delle rate residue di detrazione non fruite.
Si valuta positivamente tale misura, sebbene permangano perplessità e dubbi per i problemi di liquidità delle piccole e medie imprese soprattutto nella fase di avvio degli interventi. Inoltre, dovrebbero essere messi a punto strumenti flessibili in grado di permettere al sistema creditizio di acquisire i crediti fiscali.
Modalità di esercizio dell’opzione per lo sconto o la cessione
Si prevede un visto di conformità rilasciato dai commercialisti ed altri professionisti abilitati o dai responsabili di centri di assistenza fiscale ai fini della sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione ed i relativi dati sono comunicati esclusivamente in via telematica secondo le modalità stabilite con un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall’entrata in vigore del Decreto stesso.
Per gli interventi “trainanti” di cui sopra occorre anche l’asseverazione dei tecnici abilitati ai fini della congruità delle spese sostenute da trasmettere per via telematica all’ENEA secondo le modalità fissate da un decreto del Ministero dello sviluppo economico sempre entro 30 giorni dall’entrata in vigore del presente provvedimento.
Per il sisma bonus, l’asseverazione è rilasciata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale della direzione lavori delle strutture e del collaudo statico, i quali attestano altresì la congruità delle spese.
I professionisti abilitati al rilascio delle attestazioni e asseverazioni hanno l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa con responsabilità civile non inferiore a 500 mila euro e rispondono per ciascuna di esse che sia non veritiera e infedele con una sanzione amministrativa pecuniaria da 2 mila euro a 15 mila euro.
Le spese relative alle attestazioni e asseverazioni rientrano comunque tra quelle detraibili.
A seguito dell’emanazione di tali provvedimenti di attuazione, si procederà a fornire i necessari chiarimenti, anche relativamente ad altri aspetti della nuova normativa.
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